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揭晓!2018年千亿房企达30家,这些巨头逆势增长

/2019-01-15 15:55

  

  羞答答的玫瑰静悄悄地开!在已经过去的2018年,人们的印象中,楼市始终处于调控重压之下!

  然而,今天一切揭晓时,大家才发现,原来,各大房地产商并非像万科口中的“活下去”那般不堪,而是悄悄地在背后不吭声地发力!

  碧桂园夺魁 千亿房企达30家

  日前,克而瑞正式发布《2018年度中国房地产企业销售TOP200》。揭晓了2018年的房地产行业的大体格局。

  在调控重压下,标杆房企依然实现逆势增长。恒大位居销售权益榜首位,规模房企的实力正进一步增强。此外,各梯队房企在规模增长的同时,分化格局持续。排名前十房企门槛超2000亿,破千亿房企共30家。

  

  2018年下半年以来,市场下滑、行业规模增速放缓。截至12月末,百强房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。但规模房企全年累计销售增速仍保持较高水平,百强房企全年销售增长35%。

  从当下销售数据看,2018年依然是房地产行业刷新历史纪录的一年,其中,标杆房企市场占有率继续集中,强者恒强的格局依然持续。

  榜单显示,碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首,同比增长32.3%,自2017年以来稳坐榜首位置。

  万科紧随其后,2018年全年实现合同销售额6069.2亿元,同比增长约14.5%。其前11月实现合同销售额5439.5亿元,由此计算,万科12月份业绩超600亿元。得益于11-12月份较高的销售业绩,万科以558.2亿元的差距超越恒大,位居流量榜榜单第二。

  值得注意的是,中国恒大以5241.0亿元的权益金额位居首位。业内指出,销售权益榜反映了房企的整体投资能力,在一定程度上更能反映企业的资金实力。

  除了龙头三强外,融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质,以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿门槛,绿地全年也超3800亿元。相比“碧万恒”,这三家房企的规模增速相对较高。

  分析人士认为,2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。其中,龙头房企仍将延续2018年的平稳发展,以追求有质量增长为主。

  近九成房企完成全年目标

  

  2018年除万科、碧桂园明确表示不设定目标外,百强房企中有近半数房企提出了年度销售目标,恒大目标定在5500亿,融创、保利、绿地剑指4000亿,龙湖、泰禾期待突破2000亿;阳光城(000671,股吧)、正荣等誓破千亿。

  其中,从目标增长率来看,恒大目标增长率为10%,而大多数企业普遍在40%以上。此外,也有少数房企在2018年年中提升了业绩目标,如中国金茂将企业内部目标从1000亿元上调至1200亿元,龙光地产也将全年660亿元的目标上调至700亿元。

  从目标完成率来看,2018年有近9成房企按时完成了全年业绩目标。金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在2018年11月就提前完成了全年业绩目标。

  其中,金科2018年累计实现销售金额1291.1亿元,目标完成率达161.4%,超额完成了全年800亿元的业绩目标。此外,金科还是2018年新晋千亿房企,且2018年前8月就超过了2017年全年的销售规模。

  不过,由于年末市场整体较为低迷,仍有不少企业无法完成2018年全年的目标。数据显示,朗诗绿色集团全年共实现业绩381.3亿元,未能完成全年460亿的业绩目标;首创置业也不例外,全年实现销售额702.8亿元,未能完成800亿销售目标。

  房企新债还旧债居多

  

  在刚刚过去的12月,多家房企相继发债,例如富力地产完成公司债和超短融发行、旭辉控股赎回可转债、中国金茂中票获批、龙光地产发行优先票据、世茂房地产建议发行额外优先票据等。

  从已经公开资料中整理去年11月房企已发行及拟发行融资情况可知,去年11月房企融资规模超千亿元,借新债还旧债居多。

  房企融资类型多种多样,利率也各不相同。海外融资成本远高于国内融资,海外融资利率在9.00%~13.75%;国内融资利率在3.69%~8.50%。受国家调控影响,国内融资环境不乐观,尽管海外融资成本较高,但资金压力下房企仍会选择发行海外债。

  

  整体来看,2018年11月全国首套房贷款平均利率首现“零增长”。严格调控下,市场逐步趋于稳定。M2增速持续维持8%低位水平,社会融资规模增量同比少增3948亿元,表外融资仍处于下行趋势。受房地产市场持续调控影响,房地产金融市场在2019年并不乐观。

  不过度悲观,亦不可过度乐观

  

  自1998年启动房改以来,中国房地产市场已经发展20年。20岁,在古代是男子的弱冠之年,是女子的桃李年华,但房地产却已步入下半场。

  作为影响中国经济发展的重要支柱之一, 20年间,房地产市场曾高歌猛进,也曾曲折向前。回顾、反思和总结,得失均可为来者鉴。1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。

  2014年-2018年,短短四年间,房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。全国调控,也从一盘棋到“因城施策”。据统计,2018年全国累计出台450次调控措施,调控频次刷新历史调控纪录。

  暴利时代无疑已经远去,摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2019年,全国可能出现起码30城以上房地产调控政策的微调潮。而这标志着本轮楼市调控全面见底。未来多个城市微调宽松政策将密集出现。而这将对本轮调控效果巩固形成阻力。在住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向之下,分类指导将面临监管压力。未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

  在改革开放40周年之际,可以说,房地产行业是改革开放红利的最大受益者,未来在中国的人口红利和城镇化建设双重影响下,房地产市场未来不必悲观,亦无须过度乐观。

  本文首发于微信公众号:陆家嘴(600663,股吧)金融。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (责任编辑:王治强 HF013)

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